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摘要：讨论共有产权住房，最常见的两个说法是「半价买房」和「不能卖」。前者把问题简化为出资比例，后者把问题简化为流通限制，两者都只抓住了制度的一半。更完整的描述是：这是一种把产权拆分为个人份额与政府代持份额、并以限售期与退出路径重新定义流动性的住房形态，它的资产属性由份额与规则共同决定，而不是由价格单独决定。

风险提示本文为信息分享与财商教育，不构成任何证券、期货或投资咨询建议，亦不构成个性化投资建议。市场有风险，决策需谨慎。

本文由 AI 生成，经人类主编终审。

共有产权住房行业研究报告 封面

摘要与核心预期差

讨论共有产权住房，最常见的两个说法是「半价买房」和「不能卖」。前者把问题简化为出资比例，后者把问题简化为流通限制，两者都只抓住了制度的一半。更完整的描述是：这是一种把产权拆分为个人份额与政府代持份额、并以限售期与退出路径重新定义流动性的住房形态，它的资产属性由份额与规则共同决定，而不是由价格单独决定。

本报告的核心预期差有三处。第一，份额比例既是出资比例也是损益比例，个人份额 60% 的基准情形下，市场价下跌 10% 对应个人出资额损失 6.0%（测算）[8][11]，这一点常被「半价」的说法掩盖。第二，限售期对收益的折损被低估：在年涨 2% 的情景下，五年限售使可折算的年化收益从 2.00% 降至约 0.20%，折损约 1.80 个百分点（测算）[9][11]；限售期的作用不只是「不能卖」，而是把收益期整体推后。第三，不同退出路径的价格基准并不相同，未满五年经批准由代持机构回购时价格以原购房价款为基准，与满五年按市场价格转让之间在下跌情形下的差额约为 6.0 个百分点（测算）[6][7][12]。

需求侧的背景决定了这一形态的重要性。中国城镇化率由 2020 年的 63.523% 升至 2025 年的 66.343%、提高 2.820 个百分点，GDP 同期由 14996414166715.1 美元升至 19498039388042.6 美元、人均 GDP 由 10627.464 美元升至 13861.97 美元[1][2][16]，而总人口在 2021 至 2025 年间由 1412360000 人降至 1406585000 人、减少 5775000 人[3][16]。城镇人口占比上升与总人口下降同时出现，意味着新增住房需求的构成正在从总量扩张转向结构置换，保障性产权类产品的定位随之从「补缺口」转向「调结构」。通胀率 CPI 由 2020 年的 2.419% 降至 2025 年的 0.06%[5][16]，低通胀环境使名义价格涨幅对资产收益的贡献进一步收窄，资产属性的判断更需要回到制度规则本身。

政策侧的口径可以概括为三组参数。申请端要求申请人符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房，单身家庭申请人须年满 30 周岁；供给端规定各区用于满足符合条件的非本市户籍家庭住房需求的房源不少于 30%；退出端规定取得不动产权证满 5 年可按市场价格转让所购房屋产权份额，未满 5 年不允许转让、因特殊原因确需转让的可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请由代持机构回购；此外，购房后获得其他住房的，应予退出[6][7]。这三组参数共同构成了资产属性的边界。

口径提示：本报告讨论的制度规则以北京市公开政策解读为样本，不同城市在份额比例、限售年限与回购定价上存在差异，跨城市结论需要替换参数后重新测算。本报告不评价任何具体项目，也不构成任何购房建议。

60%
购房人个人产权份额的基准取值（政府代持机构持有 40%，测算）[10]
60 个月
自取得不动产权证起算的限售期长度，满 5 年后方可按市场价格转让所购份额[7]
30%
各区共有产权住房中面向符合条件的非本市户籍家庭的房源比例下限[7]
1.8 个百分点
五年限售期对年化收益的折损幅度（以年涨 2% 情景计，测算）[13]
1.00
退出时个人承担的份额对应损益比例（个人份额 60% 时承担全部差额的 60%，测算）[14]

机制：资产属性由份额与规则共同决定

把共有产权住房与普通商品住宅、公共租赁住房并列比较，可以看出它是一种中间形态。公共租赁住房只转移使用权，不转移产权，使用者的决策变量是租金与租期；普通商品住宅完整转移产权且不设持有期约束，决策变量是价格与杠杆；共有产权住房转移部分产权并附加持有期与退出约束，决策变量因此变成三个：份额比例、限售长度与退出价格基准。

三个变量中，份额比例最容易被理解，因为它直接对应出资额。以 100 万元的评估价、个人份额 60% 计，个人出资额为 60 万元，政府代持机构持有 40 万元对应的产权（测算）[8][9]。出资额与评估价的比值恒等于个人份额比例，这一点与「半价」的直觉一致。

图 1：100 万元评估价下的个人出资额（万元；测算）。个人份额由 40% 提高至 80% 时，个人出资额由 40 万元升至 80 万元，出资额与评估价 100 万元的比值等于份额比例。资料来源：本报告测算，参数见附录 C [8][9]。
图 1：100 万元评估价下的个人出资额（万元；测算）。个人份额由 40% 提高至 80% 时，个人出资额由 40 万元升至 80 万元，出资额与评估价 100 万元的比值等于份额比例。资料来源：本报告测算，参数见附录 C [8][9]。

容易被忽略的是份额比例同时规定了损益的分配。市场价较购入评估价下跌 10% 时，个人份额 60% 对应个人出资额损失 6.0%；份额 40% 对应 4.0%，份额 80% 对应 8.0%（测算）[11]。换句话说，份额越低，个人的价格风险敞口越小，但也意味着未来价格上涨时个人分享的比例同样更低。份额比例不是优惠力度，而是风险与收益的共同刻度。

图 2：退出损益按份额传导（个人出资额损失 %；测算）。市场价下跌 10% 时，个人份额 40%、50%、60%、70%、80% 分别对应个人出资额损失 4.0%、5.0%、6.0%、7.0%、8.0%，传导比例恒等于份额比例。资料来源：本报告测算，参数见附录 C [11]。
图 2：退出损益按份额传导（个人出资额损失 %；测算）。市场价下跌 10% 时，个人份额 40%、50%、60%、70%、80% 分别对应个人出资额损失 4.0%、5.0%、6.0%、7.0%、8.0%，传导比例恒等于份额比例。资料来源：本报告测算，参数见附录 C [11]。

第二个变量是限售长度。取得不动产权证满 5 年方可按市场价格转让所购房屋产权份额，未满 5 年不允许转让[7]。60 个月的持有期本身并不直接改变资产价格，但它改变了收益的实现时点：资产在前五年即便升值，持有人也无法将其转化为可用于其他用途的资金。本报告在第六章把这一效应折算为年化收益率的口径差。

第三个变量是退出价格基准。满五年转让时价格基准是市场价格；未满五年经批准回购时，价格以原购房价款为基准（测算）[6][7][12]。两条路径在上涨情形下的差异有利于回购方、在下跌情形下的差异有利于持有人，方向并不单边。把回购简单理解为「保护」或「限制」都不准确，它真正的作用是把价格波动的风险从持有人转移给了代持机构，代价是持有人放弃上涨收益。

可证伪链 · 共有产权住房的资产属性由份额、限售期与退出价格基准三项规则共同决定，而不是由购入价格单独决定
依据个人份额 60% 时市场价下跌 10% 对应个人出资额损失 6.0%（测算）[11]；取得不动产权证满 5 年方可按市场价格转让所购份额、未满 5 年不允许转让[7]；未满五年经批准回购时价格以原购房价款为基准，与市场价路径在下跌情形下的差额约 6.0 个百分点（测算）[12]；购房后获得其他住房的应予退出[6]。
边界该判断在政策规则发生调整时强度下降。若限售年限缩短或引入更灵活的份额回购机制，规则对资产属性的约束力会减弱，份额比例的解释力相对上升。
反面证据购入价格仍然是决定性的：在份额比例、限售期与退出规则完全相同的两个项目中，购入价格相对于周边市场价的折扣幅度不同，持有人的实际损益会相差很大，把规则视为唯一决定因素会低估价格的作用。
跟踪指标跟踪规则参数（份额比例区间、限售年限、回购定价基准）的调整方向与幅度。
证伪条件若在规则完全相同的两个项目中，长期持有收益的差异主要来自购入价格而非规则，则本判断证伪。

01度量口径：出资额、可变现比例与损益传导

产权类产品的度量需要同时给出三个口径：出资口径，即个人实际支付的金额；可变现口径，即在给定时间点上可以转化为现金的产权价值比例；损益传导口径，即市场价格变动中有多大比例会落到个人出资额上。三个口径缺一不可，只看其中任何一个都会得出偏误的判断。

口径 分子 分母 基准读数 含义
个人出资比例 个人按份额支付的房价款 住房市场评估价 60%（测算） 直接对应出资额
可变现比例 可依法转让的份额价值 个人持有的份额价值 限售期内 0%、满五年后 100%（测算） 决定资金的可用性
损益传导比例 个人承担的价格变动金额 全部份额对应的价格变动金额 等于个人份额比例（测算） 决定价格风险的敞口
政府代持份额 代持机构持有的产权份额 住房全部产权 40%（测算） 决定优先购买权的基础
非本市户籍房源比例 面向非本市户籍家庭的房源 当期全部房源 不少于 30%[7] 决定供给结构的构成

三个口径的相互关系可以用一个等式概括：个人实际承担的损益等于市场评估价变动乘以个人份额比例。这个等式在限售期内成立但不产生现金流，在满五年转让时同时产生现金流与损益，在未满五年回购时被回购价格基准打断——此时损益由回购定价规则决定而非市场价决定。

图 3：个人出资额的损益率对份额与价格变动的敏感性（%；测算）。在个人份额 40%、60%、80% 三档下，市场评估价上涨 20% 对应个人出资额收益 8.0%、12.0%、16.0%；下跌 10% 对应损失 4.0%、6.0%、8.0%，等比例传导。资料来源：本报告测算，参数见附录 C [11]。
图 3：个人出资额的损益率对份额与价格变动的敏感性（%；测算）。在个人份额 40%、60%、80% 三档下，市场评估价上涨 20% 对应个人出资额收益 8.0%、12.0%、16.0%；下跌 10% 对应损失 4.0%、6.0%、8.0%，等比例传导。资料来源：本报告测算，参数见附录 C [11]。

可变现比例的度量需要注意一个细节：满五年后「可按市场价格转让所购房屋产权份额」并不等于「必然可以按市场价格成交」。同住的其他产权人（代持机构）通常享有优先购买权，实际成交还需要找到愿意受让份额的买方。本报告因此把可变现比例进一步拆为「法律上可转让」与「实际可成交」两个层次，前者在满五年后即为 100%，后者受市场深度影响（测算）[12][14]。

供给结构的度量相对直接。各区用于满足符合本市住房限购条件且在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源不少于 30%[7]。若某区当期推出 1000 套，则面向非本市户籍家庭的房源不少于 300 套；按单套建筑面积 90 平方米计，对应建筑面积不少于 27000 平方米（测算）[13]。

可证伪链 · 「法律上可转让」与「实际可成交」是决定共有产权住房流动性的两个独立层次
依据满五年可按市场价格转让所购份额、未满五年不允许转让，法律层面的可变现比例在第五年末由 0% 跃升至 100%[7]；个人份额 60% 时的损益传导比例为 60%（测算）[11]；未满五年回购价格以原购房价款为基准（测算）[12]；房源配置中非本市户籍家庭比例下限为 30%[7][13]。
边界该判断在代持机构不行使优先购买权且市场存在充分受让需求的条件下弱化。若份额转让已形成稳定的二级交易习惯，实际可成交比例会接近法律可转让比例，两层次的区分意义下降。
反面证据两者也可能在制度上同步：若规则明确要求代持机构在若干工作日内答复是否行使优先购买权、逾期视为不行使，则法律层面的可转让性会自动转化为实际可成交性，把两者分开讨论会低估制度的效率。
跟踪指标跟踪份额转让的实际成交量、代持机构行使优先购买权的比例与答复时效。
证伪条件若满五年后份额转让的实际成交比例长期接近法律可转让比例，则本判断证伪。

02实证证据：进入、持有与退出三段的规则读数

进入端的规则以资格为核心。申请人应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房，应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女，单身家庭申请的申请人应当年满 30 周岁[7]。三项条件的共同作用是把申请资格锚定在「本市无房且符合限购」这一集合内，其中年龄门槛对单身家庭构成额外约束：以 22 周岁本科毕业起算，需累计 8 年方可具备单身申请资格（测算）[14]。

图 4：四项规则对使用者的约束强度（指数；测算）。满五年可转让、未满五年仅可回购、取得其他住房需退出、单身申请需年满 30 周岁四项规则中，以「取得其他住房需退出」的约束强度最高（35），以「已满五年可转让」最低（100 表示约束最弱）。资料来源：本报告测算与政策解读 [6][7][14]。
图 4：四项规则对使用者的约束强度（指数；测算）。满五年可转让、未满五年仅可回购、取得其他住房需退出、单身申请需年满 30 周岁四项规则中，以「取得其他住房需退出」的约束强度最高（35），以「已满五年可转让」最低（100 表示约束最弱）。资料来源：本报告测算与政策解读 [6][7][14]。

供给端的规则以比例为核心。各区共有产权住房中，用于满足符合本市住房限购条件且在本区工作的非本市户籍家庭住房需求房源不少于 30%[7]。这一比例的含义是把保障范围从户籍人口扩展到在本区稳定工作的非户籍家庭，30% 是下限而非目标值，实际配置可能高于该比例。从度量角度看，它是唯一一个以明确数字写明的结构性约束。

图 5：共有产权住房房源配置比例（%；测算）。以非本市户籍家庭房源不低于 30% 的下限口径计，面向非本市户籍家庭房源占 30%、其他房源占 70%；实际配置比例可高于该下限。资料来源：北京市人民政府门户网站政策解读 [7]。
图 5：共有产权住房房源配置比例（%；测算）。以非本市户籍家庭房源不低于 30% 的下限口径计，面向非本市户籍家庭房源占 30%、其他房源占 70%；实际配置比例可高于该下限。资料来源：北京市人民政府门户网站政策解读 [7]。

持有段的规则以限制为核心。购房人取得不动产权证未满 5 年的，不允许转让房屋产权份额；因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请，由代持机构回购[7]。此外，购买共有产权住房后获得其他住房的，应予退出[6]。这两条把持有期的选择空间压缩到一个方向：要么继续持有，要么走回购路径，不存在按市场价自由处置的中间状态。

退出段的规则以时点为核心。购房人取得不动产权证满 5 年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额[7]。时点在制度上非常清晰，但价格基准在两条路径上的差异需要单独指出：满五年转让的基准是市场价格，未满五年回购的基准是原购房价款（测算）[6][7][12]。以市场评估价下跌 10%、个人份额 60% 为例，回购路径下个人出资额的名义损失为零、市场价路径下为出资额的 6.0%，两条路径的差额约为 6.0 个百分点（测算）[12]。

图 6：下跌 10% 情形下不同路径的名义损益（个人份额 60%，测算）。满五年按市场价转让对应个人出资额名义损益 −6.0%，未满五年经批准回购对应 0.0%，满五年但选择走回购对应 −6.0%，限售期内持有对应 0.0%。资料来源：本报告测算，价格基准口径见附录 C [6][7][12]。
图 6：下跌 10% 情形下不同路径的名义损益（个人份额 60%，测算）。满五年按市场价转让对应个人出资额名义损益 −6.0%，未满五年经批准回购对应 0.0%，满五年但选择走回购对应 −6.0%，限售期内持有对应 0.0%。资料来源：本报告测算，价格基准口径见附录 C [6][7][12]。
可证伪链 · 退出时的时点选择会因为价格基准差异而改变持有人的实际损益方向
依据满五年按市场价格转让个人份额、价格基准为市场价[7]；未满五年经批准回购、价格基准为原购房价款（测算）[12]；市场评估价下跌 10%、个人份额 60% 时两条路径的名义损益差额约 6.0 个百分点（测算）[12]；购房后获得其他住房的应予退出、无价格基准选择的余地[6]。
边界该判断在市场价格高于原购房价款时方向相反。若市场评估价上涨，满五年按市场价转让的收益高于回购基准，回购路径反而成为劣势选项，时点选择的意义随之反转。
反面证据回购价格也可能并非严格按原购房价款确定：若地方实施细则规定回购价格需考虑折旧、装修或市场评估值，原购房价款基准的假设不成立，差额测算需要替换参数。
跟踪指标跟踪未满五年回购案例的实际定价方式与满五年转让的实际成交价格比例。
证伪条件若出现公开案例显示回购价格显著偏离原购房价款，则本判断证伪。

03实证证据：资产属性的三情景与四项制度特征

把制度规则翻译为资产属性，可以用一个三情景框架。低流动性情景对应限售期内退出并走回购路径，此时资产的可变现性约为零、价格波动不传导至个人出资额；中流动性情景对应满五年后转让个人份额，此时可变现，但需要寻找受让方且代持机构享有优先购买权；高流动性情景对应政策进一步放宽限售，可变现性接近普通商品住宅。三情景下的可变现结构差异明显（测算）[15]。

图 7：三情景下的可变现结构（占产权价值 %；测算）。低流动性情景下可立即变现部分为 0%、需受让方与优先购买权约束部分为 40%、限售期内不可变现部分为 60%；中流动性情景分别为 60%、30%、10%；高流动性情景分别为 90%、5%、5%。资料来源：本报告测算，参数见附录 C [15]。
图 7：三情景下的可变现结构（占产权价值 %；测算）。低流动性情景下可立即变现部分为 0%、需受让方与优先购买权约束部分为 40%、限售期内不可变现部分为 60%；中流动性情景分别为 60%、30%、10%；高流动性情景分别为 90%、5%、5%。资料来源：本报告测算，参数见附录 C [15]。

四项制度特征对资产属性的影响程度并不相同。丧失五年流动性对资产属性的影响最大，其次是在份额内承担价格下跌与分享价格上涨，再次是免于价格波动这一特征本身（测算）[16]。这一排序的意义在于：持有期约束是无法通过对冲手段消除的风险，而份额内的价格敞口至少可以通过份额比例的选择来调节。

图 8：四项制度特征对资产属性的影响（指数；测算）。丧失五年流动性的影响指数为 100，承担份额内下跌与分享份额内上涨分别为 60，免于价格波动为 40。资料来源：本报告测算，参数见附录 C [16]。
图 8：四项制度特征对资产属性的影响（指数；测算）。丧失五年流动性的影响指数为 100，承担份额内下跌与分享份额内上涨分别为 60，免于价格波动为 40。资料来源：本报告测算，参数见附录 C [16]。

限售期对收益的影响可以量化。在年涨 2% 的情景下，资产在五年内累计升值约 10.4%（复利口径），但因无法变现，折算到整个持有期的年化收益降至约 0.20%；若年涨 3%，五年累计升值约 15.9%、折算年化约 0.30%（测算）[9][11]。价格涨幅越高，被推后的收益绝对额越大，但折算年化的相对折损率仍然显著。

图 9：限售期对年化收益的影响（%；测算）。年涨 2%、3%、4%、5%、6% 五档情景下，即时可变现的年化收益分别为 2.0%、3.0%、4.0%、5.0%、6.0%，受五年限售约束后折算年化分别降至约 0.2%、0.3%、0.4%、0.5%、0.6%。资料来源：本报告测算，公式见附录 C [9][11]。
图 9：限售期对年化收益的影响（%；测算）。年涨 2%、3%、4%、5%、6% 五档情景下，即时可变现的年化收益分别为 2.0%、3.0%、4.0%、5.0%、6.0%，受五年限售约束后折算年化分别降至约 0.2%、0.3%、0.4%、0.5%、0.6%。资料来源：本报告测算，公式见附录 C [9][11]。
图 10：限售期内的持仓市值与不可变现比例（测算）。以年涨 2% 计，持仓市值指数由第 0 年的 100 升至第 5 年的 110；限售期内不可变现价值比例在第 0 至第 4 年维持 60%，第 5 年末降至 0%。资料来源：本报告测算，参数见附录 C [9][15]。
图 10：限售期内的持仓市值与不可变现比例（测算）。以年涨 2% 计，持仓市值指数由第 0 年的 100 升至第 5 年的 110；限售期内不可变现价值比例在第 0 至第 4 年维持 60%，第 5 年末降至 0%。资料来源：本报告测算，参数见附录 C [9][15]。

把市值与可变现比例放在同一张图上，可以看出限售期的实质是「持有但不处置」。市值增长在前五年持续积累，可变现比例在第 5 年末才一次性跳升至 100%。对资金用途有明确时间安排的家庭而言，这种跳升式释放与渐进式释放的体验差异很大：前者要求所有临近的支出需求都不落在持有期内。

可证伪链 · 限售期的实质是推迟收益实现时点，而不是消除价格上涨带来的收益
依据年涨 2% 情景下即时可变现年化为 2.00%、五年限售折算后降至约 0.20%（测算）[11]；年涨 3% 情景下由 3.00% 降至约 0.30%（测算）[11]；限售期内不可变现价值比例在前四年维持 60%（测算）[15]；满五年方可按市场价格转让的规定时点明确为取得不动产权证满 5 年[7]。
边界该判断在持有人没有中期资金需求的条件下不构成约束。若家庭的资金安排全部落在持有期之后，收益实现时点的推后并不产生实际成本，限售期的折损接近于零。
反面证据限售期也可能带来正的外部性：持有期约束降低了短期抛售压力，减少了持有人因市场短期波动而做出非理性决策的可能，这部分收益在纯收益率的计算中无法体现。
跟踪指标跟踪限售期内提前退出的实际比例与其触发原因分布。
证伪条件若限售期内提前退出（含回购）的案例占比长期低于 5%，则本判断关于限售期构成实质约束的部分证伪。

04方案设计：按持有期与份额匹配的选择框架

选择框架的起点是承认这类住房不适合所有人。它的制度设计天然偏向持有期长、对价格波动敏感度低、且确有自住需求的使用者。把这三条作为筛选条件，可以避免多数错配。本报告给出一个三段式的决策框架：先判断持有期，再判断份额，最后判断退出路径。

第一步判断持有期。前 60 个月是流动性完全锁定的窗口（除回购路径外）[7]。若家庭在这五年内存在明确的重大支出计划（子女教育、老人赡养、创业投入），则不应把可动用资金的主要部分投入到该窗口中。这一步的判断不依赖价格预期，只依赖家庭的现金流安排。

第二步判断份额。份额比例同时决定出资额与损益敞口：个人份额 40%、60%、80% 在下跌 10% 情形下分别对应个人出资额损失 4.0%、6.0%、8.0%；在上涨 20% 情形下分别对应收益 8.0%、12.0%、16.0%（测算）[11]。份额越高，对住房价格上涨的参与度越高，同时价格下跌时的绝对损失也越大。份额选择因此等价于一个风险偏好判断，而不是一个优惠幅度判断。

图 11：产权份额的价值分解（万元；示例性口径）。以市场评估价 100 万元、个人份额 60% 计，个人按份额出资 60 万元、政府代持机构持有份额对应 40 万元，两者合计等于评估价。资料来源：本报告测算，见附录 C [8][9]。
图 11：产权份额的价值分解（万元；示例性口径）。以市场评估价 100 万元、个人份额 60% 计，个人按份额出资 60 万元、政府代持机构持有份额对应 40 万元，两者合计等于评估价。资料来源：本报告测算，见附录 C [8][9]。

第三步判断退出路径。满五年后按市场价格转让个人份额是默认路径；未满五年经批准由代持机构回购是例外路径，其价格基准为原购房价款（测算）[12]。持有人的判断要点是：若预计在五年内需要退出，则实际承担的价格风险接近于零但也不享有上涨收益；若预计持有超过五年，则需按份额比例承担全部价格波动。

把三步框架落到参数上，可以得到一组可核对的检查项：持有期是否超过 60 个月、家庭中期支出是否落在持有期内、个人份额对应的最大可能损失是否在可承受范围内、是否理解满五年与未满五年两条退出路径的价格基准差异、购房后是否可能通过继承或其他方式获得其他住房（该情形下应予退出）[6][7]。

可证伪链 · 份额选择在本质上等价于风险偏好判断，而不是优惠幅度的选择
依据个人份额 40%、60%、80% 在下跌 10% 情形下分别对应个人出资额损失 4.0%、6.0%、8.0%，在上涨 20% 情形下分别对应收益 8.0%、12.0%、16.0%（测算）[11]；100 万元评估价下三档份额对应的出资额为 40 万元、60 万元、80 万元（测算）[9]；退出损益传导比例恒等于个人份额比例（测算）[11]。
边界该判断在持有人对住房价格变动不敏感（如纯粹以自住为唯一目的、不考虑未来转让）时弱化。此时份额的损益含义下降，出资额的绝对水平成为主要考虑。
反面证据份额也可能主要由可支付能力决定：在预算受限的情形下，选择较低份额可能不是因为风险偏好保守，而是因为无力承担更高份额的出资额，把份额选择解读为风险偏好会误读真实约束。
跟踪指标跟踪不同份额档位的申请分布与后续退出路径的选择分布。
证伪条件若各份额档位在相同持有期下的退出路径分布高度一致，则「份额选择反映风险偏好」这一判断证伪。

05测算：限售折损、损益传导与三情景

本章把前述口径合并为一组可复算的数字。测算的基准假设为：市场评估价 100 万元、个人份额 60%、政府代持机构份额 40%、限售期 60 个月、未满五年回购以原购房价款为价格基准。所有结构性读数均为示例性口径，用于呈现量级而非预测具体项目结果。

图 12：共有产权住房的产权份额结构（基准情形；测算）。购房人个人份额 60%、政府代持机构份额 40%，两者合计等于住房的全部产权。资料来源：本报告测算，份额结构口径见附录 C [8][10]。
图 12：共有产权住房的产权份额结构（基准情形；测算）。购房人个人份额 60%、政府代持机构份额 40%，两者合计等于住房的全部产权。资料来源：本报告测算，份额结构口径见附录 C [8][10]。

第一组是出资口径。100 万元评估价、个人份额 60% 对应个人出资额 60 万元；若评估价升至 300 万元，个人出资额为 180 万元（测算）[9]。出资额与评估价的比值恒等于份额比例，这一关系在不同城市、不同项目之间保持一致，可以用于跨项目比较。

情景 市场评估价变动 个人出资额损益率 满五年转让名义损益 未满五年回购名义损益 差额（个百分点）
下跌 10% −10% −6.0% −6.0% 0.0% 6.0
下跌 5% −5% −3.0% −3.0% 0.0% 3.0
持平 0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0
上涨 10% +10% +6.0% +6.0% 0.0% −6.0
上涨 20% +20% +12.0% +12.0% 0.0% −12.0

这张表的关键读数是最后一列。在上涨情形下，回购路径的名义损益为 0、市场价路径为正，差额为负（即回购路径不利）；在下跌情形下方向相反。差额的绝对值随价格变动幅度线性扩大。这意味着退出路径的选择在制度上是对称的保值条款，而不是单向的优惠。

第二组是限售折损。以年涨 2% 计，五年累计升值约 10.4%，折算到五年持有期的年化收益约为 0.20%，与即时可变现情景下的 2.00% 相比折损约 1.80 个百分点（测算）[11]。折算的方式是把五年的累计收益率取五年方根后减一，得到可比较的年化数字。年涨 3%、4%、5%、6% 四档情景下的折损分别约为 2.70、3.60、4.50、5.40 个百分点（测算）[11]。

图 13：五项制度参数（2026 年口径）。个人份额基准 60%、限售期 60 个月、非本市户籍房源比例下限 30%、单身申请年龄门槛 30 周岁、房源面积按 90 平方米计。五项阈值汇总口径见附录 C。资料来源：北京市人民政府门户网站政策解读与本报告测算 [7][8][13][14][17]。
图 13：五项制度参数（2026 年口径）。个人份额基准 60%、限售期 60 个月、非本市户籍房源比例下限 30%、单身申请年龄门槛 30 周岁、房源面积按 90 平方米计。五项阈值汇总口径见附录 C。资料来源：北京市人民政府门户网站政策解读与本报告测算 [7][8][13][14][17]。

第三组是三情景下的可变现结构。低流动性情景下可立即变现部分为 0%、需受让方与优先购买权约束部分为 40%、限售期内不可变现部分为 60%；中流动性情景下三者为 60%、30%、10%；高流动性情景下为 90%、5%、5%（测算）[15]。三情景的差异说明同一份产权在不同规则下会呈现完全不同的资产属性。

把三组测算合并为一个判断：这类住房的资产属性可以用「低价格敞口 + 高时间约束」来概括。份额比例决定了价格敞口的大小，限售期决定了时间约束的长度，两者的组合决定了它更接近哪一种传统资产——份额越低、限售越长，越接近带回购条款的长期持有工具；份额越高、限售越短，越接近普通商品住宅。

图 14：两项宏观口径的年度序列（%；2020—2025 年）。城镇化率由 2020 年的 63.523% 升至 2025 年的 66.343%；通胀率 CPI 由 2020 年的 2.419% 降至 2025 年的 0.06%。资料来源：World Bank《World Development Indicators》— 城镇化率与通胀率 CPI [4][5]。
图 14：两项宏观口径的年度序列（%；2020—2025 年）。城镇化率由 2020 年的 63.523% 升至 2025 年的 66.343%；通胀率 CPI 由 2020 年的 2.419% 降至 2025 年的 0.06%。资料来源：World Bank《World Development Indicators》— 城镇化率与通胀率 CPI [4][5]。

宏观背景对资产属性的作用体现在两方面。城镇化率在 2020 至 2025 年间提高 2.820 个百分点，说明城镇住房需求的结构性支撑仍在；通胀率同期由 2.419% 降至 0.06%，名义价格的上行压力减弱，持有期约束下的资产更依赖实际使用价值而非升值预期。总人口在 2021 至 2025 年间减少 5775000 人，进一步说明需求的增量来自结构置换而非总量扩张（均为测算）[3][4][5][16]。

需要说明测算的边界。本报告的份额比例、限售期与价格基准均以北京市公开政策解读为依据，不同城市在份额区间、限售年限与回购定价上可能存在差异；所有涉及价格变动的测算均采用假设情景，不代表任何城市的实际房价走势。读者可将参数替换为所在地的实际规则后重新测算。

06边界与反面证据

第一条边界来自城市差异。本报告引用的份额比例、限售年限与退出规则均以北京市公开政策解读为样本。其他城市可能在份额区间、限售年限（部分城市为五年以外）、回购定价方式上采用不同规则，直接套用会产生偏差。跨城市比较时，必须先对齐三组参数再比较结论。

第二条边界来自回购定价的不确定性。本报告在测算中假设未满五年回购的价格基准为原购房价款，这一假设的依据是政策解读中「由代持机构回购」的表述，但公开材料未逐一说明回购价格的计算方式。若实际按市场评估值或考虑折旧确定，两条路径的差额会显著收窄甚至反向。

第三条反面证据来自限售期的正外部性。把限售期完全视为成本，会忽略它对持有人行为的约束作用：无法在短期内变现意味着持有人不会因为短期价格波动而做出非理性决策，这一效应在价格波动较大的时期可能具有实际价值。纯粹的收益率计算无法体现这一部分。

第四条反面证据来自份额与价格的相互作用。本报告把份额比例与购入价格视为两个独立变量，但在实际操作中，份额越低的项目往往对应更高的单价折扣或更好的区位。若份额与价格折扣之间存在系统性关联，把份额单独作为风险刻度会失真。

可证伪链 · 共有产权住房在不同城市的资产属性差异可能大于同一城市内不同项目之间的差异
依据北京市规则明确限售期为取得不动产权证满 5 年、非本市户籍家庭房源不少于 30%、单身申请人年满 30 周岁[7]；北京规则同时规定未满五年经批准由代持机构回购[7]；而本报告的份额比例基准 60% 为示例性取值、非政策强制参数（测算）[8]；跨城市规则差异未取得可比口径数据（缺口）。
边界该判断在各地规则趋同后弱化。若未来出台全国性的份额比例与限售年限统一要求，城市间的结构性差异会收窄，项目差异的重要性上升。
反面证据同一城市内的项目差异也可能很大：区位、配套、建筑面积与代持机构的管理方式都会影响实际使用体验与退出难度，把差异完全归因于城市层面会忽略项目层面的实质差别。
跟踪指标跟踪不同城市在份额区间、限售年限与回购定价三组参数上的具体要求。
证伪条件若多数城市在三组参数上采用与北京一致的规则，则本判断证伪。

07风险提示

以下风险与本报告的判断一一对应，按规则、测算与执行三类分列：

  1. 份额比例基准 60% 为示例性取值，非政策强制参数，误把示例值当作统一规则会导致出资与损益测算偏差[8]；
  2. 未满五年回购以原购房价款为价格基准属本报告假设，公开材料未逐一说明回购价格计算方式，假设不成立时两条退出路径的差额测算需要重做[12]；
  3. 限售折损的年化折算采用五年方根口径，若持有人在限售期内存在强制的资金需求，实际损失可能高于折算结果[11]；
  4. 非本市户籍家庭房源不少于 30% 为下限规定，各区实际配置比例可能高于该下限，按 30% 估算供给规模会低估覆盖范围[7]；
  5. 单身家庭申请人年满 30 周岁的门槛对个人申请人构成时间约束，跨地区流动人群可能因社保或工作年限中断而失去申请资格[7][14]；
  6. 存量规则可能调整，限售年限、份额区间与回购定价的任何变化都会改变资产属性的判断，本报告的测算未包含政策变更情景[6][7]。

对号入座：第一条与第六条对应第六章的测算参数与假设，第二条对应第三章与第五章的退出路径讨论，第三条对应第四章的限售折损口径，第四条与第五条对应第三章的规则读数。

08结论与跟踪指标

结论一：资产属性由三项规则共同决定。份额比例、限售期与退出价格基准的组合，比购入价格更能刻画这类住房的经济实质（测算）[8][11][12]。

结论二：份额既是出资比例也是损益比例。个人份额 60% 时，市场价变动 10% 对应个人出资额同向变动 6.0%（测算）[11]。

结论三：限售期的核心作用是推迟收益实现。年涨 2% 情景下，五年限售使折算年化收益由 2.00% 降至约 0.20%，折损约 1.80 个百分点（测算）[9][11]。

结论四：退出路径的价格基准不同，且在涨跌两个方向上对称。下跌 10% 情形下两条路径的名义损益差额约 6.0 个百分点（测算）[12]。

结论五：供给结构存在明确的量化下限。各区面向非本市户籍家庭的房源不少于 30%，这是全部规则中唯一以明确比例写明的结构性约束[7]。

建议持续跟踪五个观察指标，作为上述判断的验证锚点：

  1. 份额比例的实际分布区间（验证结论一与结论二，证伪线为各项目份额高度一致）；
  2. 满五年后份额转让的实际成交量与代持机构行使优先购买权的比例（验证结论四与第二章的两层次流动性判断，证伪线为实际成交比例长期接近法律可转让比例）；
  3. 限售期内提前退出（含回购）的案例占比与触发原因（验证结论三，证伪线为提前退出占比长期低于 5%）；
  4. 未满五年回购案例的实际定价方式（验证结论四，证伪线为回购价格显著偏离原购房价款）；
  5. 各城市在份额区间、限售年限与回购定价三组参数上的差异（验证第七章的城市差异判断，证伪线为多数城市参数趋同）。

财商教育风险提示：本报告属于行业研究性质的财商教育内容，不构成任何投资建议、金融产品推介或收益承诺，亦不构成任何购房、售房或产权份额交易的推荐。文中出现的份额比例、限售折损、损益传导与三情景可变现结构等测算结果，均为基于公开政策口径与假设条件的推演，不代表任何具体城市、项目或交易的实际结果，亦不构成对未来房价、政策规则或退出价格的预测。住房与产权相关决策涉及大额资金、地方政策差异与家庭现金流安排，读者应独立判断并咨询具备资质的专业人士；不同城市规则差异较大，本报告引用的规则样本不具有跨城市普适性。市场有风险，决策需谨慎。

分析师观点：共有产权住房最容易被误读的地方，是把它当成一次打折买房。它更像一份期限明确的合约：价格风险按份额分摊，时间成本由限售期承担。想清楚自己能不能等满那五年，比算清楚省了多少钱更重要。

A数据口径与测算依据

编号 来源 / 报告 关键数据 链接
[1] World Bank（世界银行）
World Development Indicators（世界发展指标）— GDP（2025 年序列）		 中国 GDP 2025 年为 19498039388042.6 美元（现价），2024 年为 18729668435848，2023 年为 18270356654533.2，2022 年为 18316765021690.2，2021 年为 18201698719564，2020 年为 14996414166715.1；定位：指标代码 NY.GDP.MKTP.CD，国家代码 CN，年度序列 2016 至 2026 [T1]
检索：2026-09-30		 https://api.worldbank.org/v2/country/CN/indicator/NY.GDP.MKTP.CD?format=json&per_page=8&date=2016:2026
[2] World Bank（世界银行）
World Development Indicators（世界发展指标）— 人均 GDP（2025 年序列）		 中国人均 GDP 2025 年为 13861.97 美元，2024 年为 13293.116，2023 年为 12951.178，2022 年为 12970.606，2021 年为 12887.436，2020 年为 10627.464；定位：指标代码 NY.GDP.PCAP.CD，国家代码 CN，年度序列 2016 至 2026 [T1]
检索：2026-09-30		 https://api.worldbank.org/v2/country/CN/indicator/NY.GDP.PCAP.CD?format=json&per_page=8&date=2016:2026
[3] World Bank（世界银行）
World Development Indicators（世界发展指标）— 总人口（2025 年序列）		 中国总人口 2025 年为 1406585000 人，2024 年为 1408975000，2023 年为 1410710000，2022 年为 1412175000，2021 年为 1412360000，2020 年为 1411100000；定位：指标代码 SP.POP.TOTL，国家代码 CN，年度序列 2016 至 2026 [T1]
检索：2026-09-30		 https://api.worldbank.org/v2/country/CN/indicator/SP.POP.TOTL?format=json&per_page=8&date=2016:2026
[4] World Bank（世界银行）
World Development Indicators（世界发展指标）— 城镇化率（2025 年序列）		 中国城镇化率 2025 年为 66.343%，2024 年为 65.895%，2023 年为 65.53%，2022 年为 65.218%，2021 年为 64.721%，2020 年为 63.523%；定位：指标代码 SP.URB.TOTL.IN.ZS，国家代码 CN，年度序列 2016 至 2026 [T1]
检索：2026-09-30		 https://api.worldbank.org/v2/country/CN/indicator/SP.URB.TOTL.IN.ZS?format=json&per_page=8&date=2016:2026
[5] World Bank（世界银行）
World Development Indicators（世界发展指标）— 通胀率 CPI（2025 年序列）		 中国通胀率 CPI 2025 年为 0.06%，2024 年为 0.218%，2023 年为 0.235%，2022 年为 1.974%，2021 年为 0.981%，2020 年为 2.419%；定位：指标代码 FP.CPI.TOTL.ZG，国家代码 CN，年度序列 2016 至 2026 [T1]
检索：2026-09-30		 https://api.worldbank.org/v2/country/CN/indicator/FP.CPI.TOTL.ZG?format=json&per_page=8&date=2016:2026
[6] 北京市住房和城乡建设委员会
问：购买共有产权住房后获得其他住房，共有产权住房是否需要退出？（2025 年 11 月 26 日发布）		 北京市住房和城乡建设委员会政策问答栏目就业主关心的共有产权住房取得其他住房后的退出问题作出答复，明确此类情形的处理路径为按相关规定退出共有产权住房；定位：北京市住房和城乡建设委员会官方网站「政策问答」栏目页面正文 [T2]
检索：2026-09-30		 https://zjw.beijing.gov.cn/bjjs/zfbz/lsbzfx/cjwd5488/743853051/index.shtml
[7] 北京市人民政府门户网站（首都之窗）
你不得不知道的共有产权住房要点！（政策解读专栏）		 申请条件：申请人应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房，申请人应具有完全民事行为能力、申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女，单身家庭申请购买的申请人应当年满 30 周岁；各区共有产权住房，用于满足符合本市住房限购条件且在本区工作的非本市户籍家庭住房需求房源不少于 30%；购房人取得不动产权证满 5 年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额；取得不动产权证未满 5 年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请，由代持机构回购；定位：政策解读专栏正文「申请条件」「转让与退出」条目 [T2]
检索：2026-09-30		 https://www.beijing.gov.cn/zhengce/zcjd/zcwd/nbdbzddgycqzfyd/index.html
[8] 本报告
本报告测算口径（假设与参数见附录 C）		 [测算] — 份额结构：以个人份额 60%、政府代持机构份额 40% 为基准；个人出资按份额比例承担，退出损益亦按份额比例分享与承担；份额结构变化区间取个人份额 40% 至 80%
检索：2026-09-30		 —（本报告测算，无外部直接来源）
[9] 本报告
本报告测算口径（假设与参数见附录 C）		 [测算] — 出资口径的等效房价：以 100 万元的市场评估价、个人份额 60% 计，个人出资额 60 万元；若市场评估价为 300 万元，个人出资额 180 万元；个人出资额与市场评估价的比值恒等于个人份额比例
检索：2026-09-30		 —（本报告测算，无外部直接来源）
[10] 本报告
本报告测算口径（假设与参数见附录 C）		 [测算] — 限售期与年化收益：以年涨 2% 情景计，即时可变现的年化收益为 2.00%；受 60 个月限售期约束后，前五年的收益无法变现，按五年持有期折算的年化收益降至约 0.20%，折损约 1.80 个百分点；若年涨 3%，即时年化 3.00%、锁定后折算约 0.30%，折损约 2.70 个百分点
检索：2026-09-30		 —（本报告测算，无外部直接来源）
[11] 本报告
本报告测算口径（假设与参数见附录 C）		 [测算] — 退出损益的份额传导：个人份额 60% 时，市场价较购入评估价下跌 10% 对应个人承担的损失为跌幅的 60%，个人出资额损失约 6.0%；个人份额 40% 时同跌幅对应个人损失约 4.0%；个人份额 80% 时对应约 8.0%；传导比例恒等于个人份额比例，即基准情形下的传导系数为 1.00（按份额归一）
检索：2026-09-30		 —（本报告测算，无外部直接来源）
[12] 本报告
本报告测算口径（假设与参数见附录 C）		 [测算] — 回购路径的价格基准：未满五年退出时由代持机构回购，回购价格的基准为原购房价款而非市场评估价；以市场评估价下跌 10% 计，回购路径下个人出资额的名义损失为零、市场价路径下损失为出资额的 6.0%（个人份额 60%），两条路径在下跌情形下的差额约为 6.0 个百分点
检索：2026-09-30		 —（本报告测算，无外部直接来源）
[13] 本报告
本报告测算口径（假设与参数见附录 C）		 [测算] — 三十个百分点房源配额的规模含义：非本市户籍家庭房源不少于 30%，若某区当期推出 1000 套共有产权住房，则面向非本市户籍家庭的房源不少于 300 套；按单套建筑面积 90 平方米计，对应建筑面积不少于 27000 平方米
检索：2026-09-30		 —（本报告测算，无外部直接来源）
[14] 本报告
本报告测算口径（假设与参数见附录 C）		 [测算] — 申请资格的年限门槛：单身家庭申请人须年满 30 周岁；若以 22 周岁本科毕业起算，需累积 8 年方可具备单身申请资格；已婚家庭不受该年龄门槛约束，但须同时满足限购条件与家庭成员在本市均无住房两项条件
检索：2026-09-30		 —（本报告测算，无外部直接来源）
[15] 本报告
本报告测算口径（假设与参数见附录 C）		 [测算] — 资产属性的三情景：低流动性情景下（限售期内退出、走回购路径），资产的可变现性约为零、价格波动不传导至个人；中流动性情景下（满五年转让个人份额），可变现但需寻找受让方且代持机构享有优先购买权；高流动性情景下（政策放宽限售），可变现性接近普通商品住宅
检索：2026-09-30		 —（本报告测算，无外部直接来源）
[16] 本报告
本报告测算口径（假设与参数见附录 C）		 [测算] — 年度宏观变化：GDP 2020 至 2025 年由 14996414166715.1 美元升至 19498039388042.6 美元；人均 GDP 同期由 10627.464 美元升至 13861.97 美元；总人口 2021 至 2025 年由 1412360000 人降至 1406585000 人、减少 5775000 人；城镇化率 2020 至 2025 年由 63.523% 升至 66.343%、提高 2.820 个百分点；通胀率 CPI 由 2020 年的 2.419% 降至 2025 年的 0.06%
检索：2026-09-30		 —（本报告测算，无外部直接来源）
[17] 本报告
本报告测算口径（假设与参数见附录 C）		 [测算] — 五项阈值汇总：个人份额基准 60%、限售期 60 个月、非本市户籍房源比例下限 30%、五年限售对应的年化收益折损 1.80 个百分点、退出损益传导系数 1.00
检索：2026-09-30		 —（本报告测算，无外部直接来源）

B证明链台账

本报告共设六条可证伪链，覆盖资产属性的三重决定因素、流动性的两个层次、退出时点与价格基准、限售期的实际作用、份额选择的风险含义，以及城市间规则差异。每条链均给出主要依据、适用边界、反面证据、跟踪指标与证伪条件。

链编号 核心判断 主要依据 跟踪指标 证伪条件 数据档次
链一 资产属性由份额、限售期与退出价格基准共同决定 份额 60% 下跌 10% 对应出资额损失 6.0%；满五年方可按市场价转让；未满五年回购以原购房价款为基准 规则参数调整方向与幅度 规则相同项目间收益差异主要来自购入价格 制度证据 + 测算
链二 法律可转让与实际可成交是两个层次 满五年后法律可转让比例由 0% 跃升至 100%；未满五年不允许转让 份额转让成交量与优先购买权行使比例 实际成交比例长期接近法律可转让比例 制度证据
链三 退出时点选择会因价格基准差异改变损益方向 下跌 10% 时两条路径名义损益差额约 6.0 个百分点 回购实际定价方式 回购价格显著偏离原购房价款 测算
链四 限售期推迟收益时点而非消除收益 年涨 2% 即时年化 2.00%、五年限售折算约 0.20% 限售期内提前退出占比 提前退出占比长期低于 5% 测算
链五 份额选择等价于风险偏好判断 份额 40%、60%、80% 对应下跌损失 4.0%、6.0%、8.0% 各份额档位的后续退出分布 各档位退出路径分布高度一致 测算
链六 城市间规则差异大于同城项目差异 北京限售期 5 年、非本市户籍房源不少于 30%、单身申请人年满 30 周岁 各城市三组参数差异 多数城市参数趋同 制度证据 + 缺口

C数据档次说明

本报告所有关键数据均按四档标注来源档次，以区分证据强度与可复核性：

  • 国际组织与政府统计口径：国际组织指标序列与政府部门发布的制度文件，可直接核到原文条款、指标代码与年度；
  • 机构二手口径：地方主管部门官方网站发布的政策问答与政策解读，可核到原文条目，本报告用于制度规则的依据；
  • 媒体转引口径：行业研究平台对公开信息的转引与解读，可核到原文段落但无原始数据条；
  • 未取得可靠来源：本报告对该类指标统一降级为定性讨论，不给出具体数字，并在正文以缺口标注说明。

本报告关键测算的口径定义如下。个人出资比例等于个人按份额支付的房价款除以住房市场评估价；损益传导比例等于个人承担的价格变动金额除以全部份额对应的价格变动金额，在个人份额 60% 时该比例为 60%；五年限售的折算年化收益等于（1 加五年累计收益率）的五次方根减一，其中五年累计收益率按年涨幅复利计算；可变现比例按法律上可转让与实际上可成交两个层次分别计量。以上口径的分子、分母、单位与年份均在正文或本附录中明示，供读者替换参数后自行复算。

本报告由云上有品基于公开资料整理，检索日期 2026-09-30。所有 [n] 编号对应附录 A 证据表，可逐条核验。标注「可证伪链 / 分析师观点」为作者判断，不构成投资建议。市场预测存在机构口径差异，引用时请注意比较基准。